L’étude sur les zones pavillonnaires prioritaires visait à repérer les zones pavillonnaires « les plus fragiles » selon un certain nombre de critères choisis pour représenter différents domaines de fragilité potentielle que pourraient connaître ces quartiers à l’avenir : fragilisation économique des ménages, vieillissement de la population, vieillissement et inefficience de l’habitat, valeur de l’immobilier, difficultés d’accessibilité géographique aux emplois, aux commerces et aux services publiques ou privés, surconsommation d’énergie, risques naturels…
Toutes les zones pavillonnaires ont été repérées, découpées et analysées selon le prisme géographique des « données carroyées » de l’INSEE (2010), qui fournissent certaines données statistiques anonymisées par quartiers de 200m par 200m de côté, auxquelles nous avons ajouté d’autres sources de données géolocalisées, calculées ou évaluées sur la même superficie : immobilier, équipements, transports, consommation… Un carreau a été défini comme « pavillonnaire » s’il comporte : plus de 50% de logement individuels et une densité supérieure à 250 habitants par km² (afin de les différencier des habitats épars liés aux activités agricoles).
Au total, 9 indicateurs ont été calculés, et des seuils de « quartiles les plus défavorables » - parmi toutes les zones pavillonnaires de la région – ont été déterminés dans ces différentes séries d’indicateurs. Seules les zones carroyées incluses dans ces quartiles défavorables ont été retenues comme « potentiellement fragiles » sur chacun des critères analysés, à la manière des données sur les « seuils de pauvreté », par exemple. Un tel seuil « au quartile » reste assez arbitraire, mais vise à mettre en évidence des zones présentant le plus de difficultés potentielles à venir.
Ainsi, 9 « critères de fragilité potentielle », ont été construits, pour chaque « carreau » pavillonnaire de 200 par 200m, en se basant sur les données et seuils de quartiles défavorables (chiffres à droite) suivants :
Critère A = « Economiquement défavorable » = Taux de ménages à bas revenus | seuil quartile ≥ 20,00%
Critère B = « Vieillissant » = Taux de plus de 75 ans | seuil quartile ≥ à 11,11 %
Critère C = « Eloigné des grands équipements » = Lycée ≥ à 9,52 km + Supermarché ≥5,41 km + Hôpital ≥11,31 km (Croisement des quartiles les plus défavorables sur ces trois indicateurs)
Critère D = « Faible valeur immobilière » = prix ≤ 1434 € par m2
Critère E = « Monofonctionnalité » = Zone pavillonnaire de plus de 40 hectares contigües (soit 10 carreaux)
Critère F = « Risque et nuisance » = Zone pavillonnaire construite majoritairement sur une zone PPRT ou PPRI
Critère G = « Forte consommation énergétique » = indicateur combiné d’énergie habitat et déplacements estimée selon un modèle mathématique développé par ELIOTH, avec le quartile le plus défavorable utilisé comme seuil
Critère H = « Faible accès aux transports » = Aucun transports en commun dans un rayon de 400m
Critère I = « Absence de connectivité » = Zone en dehors du déploiement du très haut débit
